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La Ley de Vivienda entra hoy en vigor entre críticas del sector inmobiliario

La Ley de Vivienda entra hoy en vigor entre críticas del sector inmobiliario

La Ley por el Derecho a la Vivienda entra en vigor este viernes, salvo lo relativo a los incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, que iniciarán su vigencia el 1 de enero de 2024.

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Aumenta el plazo necesario para echar a un okupa: se tarda casi dos años

El periodo medio de los procedimientos verbales y las apelaciones alcanzó 20,5 meses en 2022, según el CGPJ. Los expertos piden cambios normativos urgentes

19 Junio 2023, 6:00

Sigue aumentando el tiempo que deben esperar los propietarios en España para tener una sentencia que permita desalojar a los okupas de las viviendas. Actualmente, el plazo medio se ha ampliado hasta alcanzar 20,5 meses, entre los procedimientos de los Juzgados de Primera Instancia y los de las Audiencias Provinciales.

Según los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), el periodo medio de los procedimientos verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas en los Juzgados de Primera Instancia y de Instrucción de lo Civil se situó en 10,9 meses en 2022, frente a los 9,6 meses de un año antes. En solo cuatro años, el plazo se ha más que duplicado (en 2018, el promedio en el conjunto del país se encontraba en 4,9 meses).

Pero a esos tiempos hay que añadir lo que tardan las apelaciones de sentencias en las Audiencias Provinciales en procedimientos civiles, que en 2022 registraron una media de 9,6 meses, también por encima de los 8,5 meses de los dos años anteriores y de los menos de 7 meses contabilizados en 2017 y 2018.

En ambos casos, se trata de la cifra más alta de la serie histórica del CGPJ y eleva el plazo medio total en más de dos meses respecto a 2021, tras pasar de 18,1 meses a los 20,5 actuales. Sin embargo, los datos difieren en función de las comunidades autónomas.

  1. Diferentes plazos en las CCAA
  2. La legislación y el mal funcionamiento judicial
  3. Un problema para propietarios y vecinos
  4. Medidas para acabar con la okupación

Diferentes plazos en las CCAA

En regiones como Baleares, Canarias, Castilla y León y Comunidad Valenciana, el procedimiento en primera instancia supera los 11 meses e incluso el año, algo que sucede en Andalucía y Murcia. Al otro lado de la tabla están La Rioja, Navarra y País Vasco, con una media inferior a los siete meses. 

Si a esos plazos añadimos los promedios autonómicos de las Audiencias, cuatro de esas regiones repiten en lo alto de la clasificación nacional, con periodos superiores a la media. Se trata de Andalucía (22,5 meses), Baleares (23,2 meses), Canarias (23,5 meses) y Castilla y León (31,5 meses). En este último caso, cabe destacar los casi 20 meses que se retrasan las apelaciones de sentencias, lo que más que duplica el promedio nacional. Esto provoca que el plazo total supere los dos años y medio.

Estos son los ‘tiempos de espera’ para desalojar a un okupa en cada comunidad autónoma en 2022:

La legislación y el mal funcionamiento judicial

Los expertos critican que cada vez se tarde más en desalojar a un okupa, algo que se produce, según explica Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona, por “el mal funcionamiento de la Administración de Justicia por la falta de medios”. Además, alerta de que el plazo aumentará todavía más este año por “las diferentes huelgas que se están produciendo”.

Según la letrada, la tendencia irá a más, ya que al atasco judicial se une ahora la nueva Ley de Vivienda, una normativa que va a incrementar aún más los tiempos que se tardan en desalojar a los okupas “por toda la serie de requisitos y trámites que exigen para poder interponer un procedimiento judicial de estas características”. Todo ello, insiste, está provocando que muchos propietarios opten por vender para no tener un inmueble susceptible de que pueda okuparse y hace que se pierda la confianza de los inversores.

Ricardo Bravo, portavoz de la Plataforma de Afectados por la Ocupación (PAO), también achaca al funcionamiento de la Administración y a las huelgas las demoras que se producen tanto en las sentencias como en los lanzamientos. Y, sobre la Ley de Vivienda, Bravo critica que “hasta ahora la paralización de los desahucios era algo provisional que se había impulsado vía decretos desde 2020, en plena pandemia. Pero con la ley ahora es permanente, por lo que será un problema hasta que se cambie la normativa o se derogue”.

Para José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), el problema de los retrasos a la hora de desalojar a los okupas con una sentencia en firme es la legislación. “Se ha legislado así, sobreprotegiendo al inquilino, con toda una serie de medidas donde los procesos judiciales se alargan cada vez más y todo ese tiempo, de impagos y destrozos de la vivienda, los padece el propietario”.

En su opinión, “es un error grave que es consecuencia directa de los distintos decretos ley que se han aplicado y la reciente aprobación de la Ley de Vivienda, donde se le ha dado más peso a los derechos del okupa frente a los derechos legítimos del propietario de la vivienda ocupada. Nos parece bien que se quiera proteger a las familias vulnerables, pero eso no puede recaer, de ninguna manera, sobre los hombros de un propietario particular”. “Es una barbaridad”, añade.

En esa misma línea, Montserrat Junyent, presidenta de la patronal inmobiliaria FADEI, critica que la Ley de Vivienda haya traído un cambio en la Ley de Enjuiciamiento Civil que provoca que “el proceso para recuperar una vivienda todavía sea más complejo”. Junyent recuerda que la normativa protege a los ‘inquilinos ilegales’ “de forma inaudita, lo que aumenta la burocracia y nos sitúa a la cola de Europa en esta materia”. Con estos cambios, agrega, “se abre un escenario sin sentido que va a ir a más”.

Un problema para propietarios y vecinos

La okupación se ha convertido en uno de los principales quebraderos de cabeza para los propietarios y en una lacra que ya afecta a cerca 100.000 inmuebles en toda España, según estima la Plataforma de Afectados por la Ocupación.

Una prueba de la preocupación que está generando el fenómeno de la okupación, concretamente el de las mafias que se dedican a okupar pisos, la tenemos en que las aseguradoras están lanzando productos y coberturas en esta materia.

La última en sumarse a esta tendencia ha sido Línea Directa, que ha lanzado una póliza integral y específica para esta situación, sumando varias prestaciones de ayuda a los dueños de una vivienda en caso de okupación. Según el grupo, en este nuevo seguro quedarán recogidas la pérdida de rentas, pago de suministros, la indemnización por daños sufridos en el inmueble o los gastos legales del procedimiento de desahucio, entre otras coberturas.

España cerró 2022 con 16.726 okupaciones, lo que supone unos 46 casos de media al día, según los últimos datos facilitados por el Ministerio del Interior. Esta cifra es un 3,17% inferior a la de 2021, cuando marcaron máximos de los últimos seis años con 17.274.

En lo que respecta a los procedimientos judiciales, los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial apuntan a que en el primer trimestre de 2023 ingresaron en los órganos judiciales 629 casos, siendo Andalucía la región donde se presentó el mayor número de demandas (145, el 23,1% del total nacional), seguida de la Comunidad Valenciana (con 104), Cataluña (94) y Madrid (71).

En cambio, si se compara el volumen de casos con la población en ese plazo, las autonomías con los peores resultados son Castilla-La Mancha y Baleares, con una ratio de casi 3 procedimientos verbales posesorios por okupación de viviendas por cada 100.000 habitantes. Al otro lado de la tabla estarían Navarra, Cantabria y Castilla y Léon, con menos de 0,5 demandadas por cada 100.000 habitantes.

Desde la PAO insisten en que la okupación no solo es un problema para los propietarios, que deben seguir pagando impuestos y los suministros de los inmuebles, sino también para los vecinos, que sufren a menudo destrozos en los edificios y daños psicológicos. A pesar de ello, la plataforma critica que “las instituciones no están ayudando a los afectados”.

Medidas para acabar con la okupación

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler proponen tres cambios jurídicos para luchar contra este problema. El primero, establecer penas de prisión menores (de 6 a 12 meses) para el delito de usurpación de viviendas. En segundo lugar, que los jueces, previa solicitud, admitan la cautelar del desalojo de la vivienda ocupada antes de empezar los procedimientos. Y, por último, que los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado tengan la capacidad de desalojar a los ocupas en los primeros días sin la autorización judicial.

“Con la reforma de un artículo del Código Penal, otro de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, además de nuevas instrucciones aclaratorias de la Fiscalía General del Estado, se darían herramientas decisivas a los jueces y Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado para agilizar de forma definitiva el fenómeno de la ocupación de viviendas. Si no se hacen estos cambios, a lo mejor es porque a nuestros políticos, mirando por intereses electorales y no por el interés general, no les interesa hacerlos”, insiste José Ramón Zurdo.

La presidenta de FADEI, por su parte, defiende eliminar los cambios que incluye la Ley de Vivienda para evitar los desahucios y “recuperar las iniciativas de desalojos exprés que se estaban planteando, así como dar margen a los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado para que tengan opciones de llevar a cabo desalojos de okupas de forma rápida y efectiva”, recalca Junyent.

Para la socia de Círculo Legal Barcelona, la clave está en “dotar de más medios a la Administración de Justicia, porque los juzgados están saturados y les faltan medios materiales y humanos para poder asumir toda la carga de trabajo. También deben establecerse medidas policiales, como en nuestro entorno europeo, para que no sea necesario llegar a estos procedimientos, sino que se puedan realizar desalojos inmediatos en aquellas situaciones que son claras y, en definitiva, modificar la tendencia legislativa para que los propietarios puedan defender sus derechos correctamente y no tengan que suplir al Estado en su función de dar una vivienda a todos los ciudadanos”.

Por último, la PAO reclama ayudas directas a los propietarios, como por ejemplo a través de la condonación de la deuda o para pagar las costas de los abogados, o bien, que la ley obligue a los okupas a hacerse responsables del perjuicio que provoquen. “Lo que pedimos es que se reviertan los problemas económicos y psicológicos, pero el sistema está hecho para invisibilizarnos”, concluye Ricardo Bravo.

Estos son los impuestos que vas a pagar por comprar casa en cada capital

Cuando vas a comprar una casa debes tener en cuenta que no solo vas a pagar el precio que pactes con el vendedor, sino que también vienen asociados una serie de impuestos sobre la operación. En la compraventa de una vivienda usada, el más importante es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Cada CCAA decide el porcentaje que se aplica sobre el valor de referencia de Catastro, salvo que el precio de compra sea mayor, en cuyo caso se aplicará sobre este precio de compra.

Con datos de idealista, analizamos el precio medio en el mercado de una vivienda tipo de dos habitaciones en las capitales de provincia y por otro lado calculamos el ITP que se paga en cada CCAA por la compra de una vivienda de segunda mano. 

Por capitales de provincia, Barcelona es la ciudad donde más ITP se paga con unos 30.216 euros, tras aplicar un ITP del 10% autonómico sobre el precio medio de una vivienda de dos habitaciones, que es de 302.164 euros con datos de mayo de idealista. 

La capital catalana no es la ciudad con el precio de la vivienda más cara de España, pero sí donde se aplica uno de los tipos más altos en las transacciones de vivienda usada.  

Junto a Barcelona, en las otras capitales catalanas también se aplica un tipo del 10% sobre el ITP, junto a las cuatro capitales gallegas y a las tres valencianas. Sus precios de la vivienda son más asequibles, pero aparecen en la parte alta de la tabla, si nos centramos en el pago fiscal por la compra de la vivienda. Girona (18.839 euros), Valencia (18.471 euros), A Coruña (17.136 euros) y Alicante (16.710 euros) son solo algunos ejemplos de donde se pagan más impuestos por la compra de una vivienda usada. 

Palma (355.041 euros) cuenta con precios medios más altos que Barcelona, pero al aplicar un gravamen del 8%, el pago de impuestos es menor, con 28.403 euros de media. 

El mayor contraste lo ejemplifica San Sebastián (372.592 euros), ya que cuenta con el precio medio más alto por una vivienda de dos habitaciones, pero uno de los tipos del ITP más bajos de España, con apenas un 4%. Por lo que los impuestos a aplicar se quedan en 14.904 euros de media, más baja que todas la anteriores. 

En Madrid (263.746 euros) se aplica un ITP del 6%, que deja unos impuestos sobre la compra de una vivienda de segunda mano de 15.825 euros, por debajo del grupo de capitales con ITP del 10% y con precios medios más bajos.  

Por debajo de los 10.000 euros del ITP se encuentran 25 capitales, algunas de ellas destacadas como Zaragoza (114.695 euros) o Bilbao (200.512 euros), donde tras aplicar un ITP del 8% y el 4%, respectivamente, tienen que pagar de media unos 9.186 euros y 8.020 euros cada uno. 

Todo lo que tienes que saber sobre el ITP  

Toda compraventa de una vivienda tiene asociada una serie de gastos que van más allá de la cantidad pactada entre comprador y vendedor. Cada uno tiene que hacer frente a una serie de impuestos, como el IVA (compra de obra nueva), el ITP (compra de vivienda usada) o la plusvalía (para el vendedor), y gastos, como el notario o la expedición de las escrituras de la vivienda. Todo esto sin contar si necesitas financiación hipotecaria, que va en paralelo a la operación de compraventa. 

El principal impuesto que hay que pagar por la compra de una vivienda usada es el ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este gravamen lo tiene que pagar el comprador o adquirente de la vivienda de segunda mano, y su cantidad depende del valor de la transacción. Cada Comunidad Autónoma establece el tipo impositivo que se aplica sobre ese valor para cobrar la cantidad a pagar.  

Desde 2021, se aplica la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.  En esta ley “se modifica la base imponible del impuesto, sustituyendo el valor real por valor de referencia de Catastro, concepto que se equipara al valor de mercado”. Esto se debe a que cuando se establecía el valor de una vivienda, se solían cometer fraudes para pagar menos impuestos. Ahora, la base imponible sobre la que se aplica el cálculo del ITP de una vivienda en 2022, va determinado por el valor de mercado de la vivienda, específicamente el que determine la Dirección General del Catastro, sin que este supere el valor que circule en el mercado.